Derecho Registral. Tomo 3. – Sabene, Sebastián. UNA PERSPECTIVA MULTIDISCIPLINARIA

 

Elda Fernández Cossini (Coordinadora)

DERECHO REGISTRAL UNA PERSPECTIVA MULTIDISCIPLINARIA
SEBASTIÁN E. SABENE
ELDA FERNÁNDEZ COSSINI
LILIA NOEMÍ DIEZ
JOAQUINA CÓRDOBA GANDINI
MARTHA LINARES DE URRUTIGOITY
FEDERICO WALTER RISSO
PILAR M. RODRÍGUEZ ACQUARONE
Autores

Tomo 3.

Derecho Registral: Una Perspectiva Multidisciplinaria.

La obra es el tercer volumen de una colección en donde el Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina
ofrece a la comunidad educativa una recopilación de las investigaciones nacidas, desarrolladas y concluidas en el marco de su incesante actividad.

Brinda al lector un nuevo panorama transversal de la publicidad registral, manteniendo la impronta de la interrelación de los temas abordados.

Esta publicación está dirigida a notarios, abogados, registradores, jueces, funcionarios catastrales y agrimensores y todos aquellos que hayan adquirido el volumen 1 y 2.

 

Tercer volumen
Presentación de la obra .
Primera Parte Publicidad registral inmobiliaria

Capítulo I Publicidad registral del condominio
Sebastián E. Sabene

I. Introducción: breves nociones sobre el derecho real de condominio ..
II. Títulos causales de condominio. Los documentos registrables .
7 1. Condominio nacido por contrato .
1.1. Cuando un titular de dominio enajena la cosa a favor de dos o más personas .
1.2. Cuando un titular de dominio enajena una parte de indivisa de la cosa .
1.3. Cuando los coherederos o los copartícipes de una indivisión postcomunitaria parten privadamente adjudicándose la cosa en condominio
2. Condominio nacido por testamento
3. Condominio establecido por la ley
4. Condominio adquirido por prescripción
III. El asiento registral de condominio
1. Los datos personales de cada uno de los titulares
2. Determinación de la proporción en la copropiedad
3. El título de adquisición .

4. La fecha y el número de presentación del documento al Registro .
IV. Otorgamiento de actos jurídicos con vocación registral sobre la cosa común .
V. Otorgamiento de actos jurídicos con vocación registral sobre la parte indivisa.
1. Enajenación .
2. Constitución de hipoteca
3. Constitución de usufructo
4. Afectación a régimen de vivienda
5. Renuncia .
VI. Medidas cautelares que afectan la parte indivisa
VII. La división de condominio. Su inscripción registral
1. Modos y formas de dividir el condominio.
2. Legitimación
3. Aspectos catastrales y registrales de la división en especie
4. División de un inmueble.
4.1. Mensura y confección de un plano catastral
4.2. Aprobación del plano de mensura
4.3. Registración del plano de mensura
4.4. Eficacia jurídica del plano de mensura
5. Existencia de gravámenes sobre la cosa común
VIII. Las indivisiones forzosas y su publicidad registral
1. Indivisiones forzosas perdurables
1.1. Condominio sobre accesorios indispensables
1.2. Condominio sobre muros, cercos y fosos
2. Indivisiones forzosas temporarias
2.1. Pacto de indivisión entre los condóminos
2.2. Postergación de la división por nocividad
2.3. Condominio entre cónyuges
2.4. Condominio fiduciario
IX. Acotaciones sobre la inscripción de la declaratoria de herederos y declaración de
validez formal del testamento como registraciones que no generan un condominio
X. Reflexión final .
XI. Bibliografía .

Capítulo II Abordaje registral del régimen patrimonial del matrimonio

Sebastián E. Sabene I. Consideraciones iniciales sobre el régimen patrimonial del matrimonio en el Código Civil y Comercial de la Nación.

II. Régimen de comunidad: Calificación de bienes. Bienes de distinta naturaleza
III. Manifestación sobre el origen de los fondos. Su publicidad registral .
Subrogación real. Inversión y reinversión de dinero propio. Art. 466 del Cód. Civ. y Com.
1.1. Permuta de un bien propio .
1.2. Inversión de dinero propio .
1.3.Reinversión de dinero propio .
Reflejo escriturario de la manifestación prevista en el art. 466 del Cód. Civ. y Com.
2.1.Contenido de la declaración contemplada en el art. 466, párr. 2º, del Cód. Civ. y Com.
2.2.Su valor probatorio ..
Publicidad registral de la manifestación .
3.1. Rogación .
Calificación .
Asiento registral .
Negativa o imposibilidad del cónyuge a prestar la conformidad
Omisión de la manifestación en la escritura pública. Resolución judicial. La cuestión de la escritura complementaria
Caso en que la omisión obedeció a la negativa o imposibilidad del cónyuge del adquirente de prestar la conformidad .
Caso en que la omisión obedeció a cualquier otra causa 76 6. El art. 466 del Cód. Civ. y Com. y el derecho transitorio .

IV. Bienes adquiridos durante el régimen de separación de bienes
V. Asentimientos conyugales. Su calificación registral
Bienes comprendidos en cada asentimiento conyugal
1.1. Asentimiento conyugal genérico (arts. 456, Cód. Civ. y Com.)
Asentimiento conyugal especial o específico (art. 470, Cód. Civ. y Com.)
Actos restringidos
Actos restringidos en el asentimiento conyugal genérico
2.2. Actos restringidos en el asentimiento conyugal especial o específico
Consecuencia jurídica de la omisión del asentimiento conyugal genérico o específico
4. El poder para asentir y el asentimiento anticipado
Asentimientos conyugales y calificación registral
VI. Indivisión postcomunitaria. Actos de disposición
Disposición de la cosa

1.1. Ausencia de acuerdo alguno relativo a la disposición de bienes.

1.2. Existencia de acuerdo de codisposición
2. Disposición de la parte indivisa
VII. Indivisiones forzosas
1. Régimen de comunidad disuelto por muerte. Remisión

1.1. Indivisión impuesta por el causante (art. 2330, Cód. Civ. y Com.)
1.2. Indivisión pactada por los coherederos y el cónyuge supérstite (art. 2331, Cód. Civ. y Com.)
1.3. Indivisión opuesta por el cónyuge supérstite (art. 2332, Cód. Civ. y Com.)

1.4. Indivisión opuesta por el heredero (art. 2333, Cód. Civ. y Com.)
2. Régimen de comunidad disuelto por otras causas

VIII. Partición y adjudicación
1. Liquidación y partición judicial de la indivisión postcomunitaria
2. Liquidación y partición privada de la indivisión postcomunitaria
2.1. Régimen de comunidad disuelto por muerte de uno de los cónyuges
2.2. Régimen de comunidad disuelto por divorcio
2.3. Régimen de comunidad disuelto por modificación de régimen
2.4. Régimen de comunidad disuelto por cualquier otra causa
IX. Reflexión final
X. Bibliografía

Capítulo III Publicidad registral de las subastas de inmuebles
Federico Walter Risso

I. Introducción
II. Naturaleza jurídica
Teorías procesalistas
2. Teorías civilistas
Tesis mixta
Nuestra postura
III. Clasificación
1. Subastas judiciales
2. Subastas extrajudiciales o administrativas
Subastas mixtas. Ley 24.441

IV. Subasta y remate. Diferenciación
V. Subasta como modo de adquirir el dominio
1. Generalidades: ¿adquisición originaria o derivada?
2. Jurisprudencia. El plenario “Yabra” y el “acto de atribución de derechos autónomos”
VI. La conformación del título instrumental
1. Partes del expediente judicial que deben relacionarse
2. Posibles documentos registrables
2.1. Testimonio judicial
2.2. Escritura-acta de protocolización de actuaciones
3. Ventajas y desventajas
4. La rogación de la inscripción
5. El asiento registral
6. Tratamiento de las medidas cautelares inscriptas en la matrícula del inmueble subastado

VII. Subasta y derecho real de hipoteca

1. Generalidades
2. Óptica registral
VIII. Las llamadas “subastas extrajudiciales o administrativas”
1. Introducción
2. Puntos de contacto en ambas normativas
2.1. Procedimiento
2.2. Facultades
3. Cuestiones de relevancia relacionadas con la registración
4. La naturaleza jurídica del título resultante de la subasta extrajudicial o administrativa
5. Análisis jurisprudencial de su constitucionalidad
5.1. La subasta de inmuebles efectuada por el Banco Hipotecario y el Banco Nación. El fallo “Vukic”
5.2. La jurisprudencia provincial en relación con la constitucionalidad de las subastas extrajudiciales
del Banco de la Provincia de Buenos Aires.
IX. Las subastas mixtas. El Título V de la ley 24.441
Generalidades
2. El título generado producto de la subasta mixta

Jurisprudencia
4. Implicancias registrales

X. Función de la publicidad registral en las subastas
1. Tratamiento de la temática en la subasta judicial
2. El tema tratado desde la óptica de las subastas extrajudiciales y mixtas .
XI. Deficiencia en la publicidad registral de las subastas
Introducción a la problemática

2. Relevancia de la comunicación de la subasta
Nuestra opinión

XII. Reflexión final
XIII. Bibliografía

Capítulo IV El principio registral de rogación
Lilia Noemí Diez

I. Introducción
II. Contenido y relaciones.
III. Fundamento
IV. Concepto
V. Elementos que integran la rogación
VI. La rogación en el art. 6 de la ley 17.801
VII. Carácter voluntario de la inscripción
VIII. Excepciones
IX. Los legitimados para rogar
X. Vigencia discutida del último párrafo del art. 6º
XI. Forma de la rogación
XII. Lugar
XIII. Tiempo
XIV. La primera manifestación de la rogación. El asiento de presentación
XV. La solicitud de inscripción
XVI. Efectos de la rogación
XVII. La solicitud de inscripción como límite de la actividad del registrador
XVIII. El desistimiento (la contra rogación)
1. Requisitos
2. Clases
3. Límites a la facultad de desistir
4. Efectos
5. Caso en el que no es posible desistir
XIX. Conclusión
XX. Bibliografía

Capítulo V El principio de especialidad registral
Lilia Noemí Diez

I. Introducción al principio de especialidad registral
II. Significado
III. El principio de especialidad en la ley 17.801
IV. Contenido y relaciones.
V. Finalidad
VI. Aspecto material del principio de especialidad

1. Contenido del derecho que se va a registrar:
2. Duración del derecho
. Título causal
. Monto
. El inmueble
6. Relación entre el inmueble y el derecho inscripto
7. Relación derecho inscripto y su titular
8. El titular registral
9. Folio real
VII. Aspecto formal del principio de especialidad
VIII. La especialidad como principio civil: un requisito muy importante del derecho real
IX. La especialidad como principio registral: un requisito muy importante para la inscripción
X. Inmuebles del dominio público

XI. Casos especiales
1. Propiedad aborigen
2. Servidumbres administrativas
3. Restricciones ambientales
XII. Doble matriculación de inmuebles
1. Concepto
XIII. Medidas que se adoptan en el Registro de la Propiedad Inmueble
XIV. Conclusiones
XV. Bibliografía

Capítulo VI El principio de prioridad registral en el contexto del derecho inmobiliario
Martha D. Linares de Urrutigoity

I. Introducción
II. Principio de prioridad
1. Concepto
2. Fundamento lógico y jurídico
3. Base normativa registral
4. Naturaleza jurídica de la función registral
5. Bases del sistema inmobiliario registral
6. El fin del principio de prioridad registral
7. La seguridad jurídica como causa final del derecho inmobiliario
8. Efectos del principio de prioridad
III. Clases de prioridad .
1. Según el momento a partir del cual opera
2. Según la naturaleza de los derechos en conflicto
IV. Tipos de inscripciones en función del principio de prioridad
V. Algunas aplicaciones prácticas relativas al principio de prioridad
1. Medidas cautelares de no innovar e innominada de no inscribir
2. La anotación de litis y su prioridad registral
3. Medidas cautelares que no generan prioridad excluyente ni preferente a otras medidas cautelares
4. Otros supuestos de aplicación del principio de prioridad registral
VI. Renuncia, desistimiento y negocios sobre la prioridad, emplazamiento o rango
1. Del certificado del art. 23 LRI
2. De la inscripción provisional del art. 9º LRI
3. Carácter disponible del rango registral
VII. Los resguardos y garantías para el control de la prioridad
VIII. Prioridad, registros digitales y plataformas de presentación a distancia
IX. Conclusiones
X. Bibliografía

Capítulo VII Inexactitudes en la publicidad registral inmobiliaria
Sebastián E. Sabene y Joaquina Córdoba Gandini
I. Introducción
II. La inexactitud registral
III. Distintas clasificaciones de las inexactitudes registrales
1. Normales y anormales
2. De origen registral y de origen extrarregistral
3. Materiales e ideológicas
4. Extensivas y reductivas
5. Internas y externas
IV. Inexactitudes registrales internas (o inexactitudes registrales en la publicidad material)
1. Presunción de exactitud
2. Principio de legitimación registral
3. Posibles orígenes de la inexactitud registral
3.1. Inexactitud en el documento original
3.2. Inexactitud en el testimonio

3.3. Inexactitud en la rogatoria

3.4. Inexactitud en el asiento
4. Rectificación
V. Inexactitudes registrales externas (o inexactitudes registrales en la publicidad formal)
VI. Impacto de las inexactitudes registrales en la configuración de la buena fe negocial
1. La buena fe – lealtad o buena fe – probidad
2. ¿Buena fe-creencia o buena fe-diligencia?
3. Buena fe y Registro
3.1. La consulta al Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria para configurar la buena fe negocial
3.2. La diligencia del adquirente no se agota en la consulta registral
3.2.1. Buena fe y estudio de títulos
3.2.2. Buena fe y constatación de estado posesorio.
VII. Conclusiones
VIII. Bibliografía

Capítulo VIII La buena fe registral
Lilia Noemí Diez

I. Introducción
II. El principio de buena fe
III. La buena fe y el principio general de buena fe
IV. La buena fe registral, un concepto que se desprende del principio general de buena fe
V. La buena fe registral en la ley 17.801: el art. 20
VI. La buena fe registral en el Código Civil: el art. 1051
VII. La buena fe registral en el Código Civil y Comercial: los arts. 392 y 1918.
VIII. El tercero registral
IX. ¿En qué momento debe existir la buena fe registral?
X. La presunción juris tantum de buena fe registral
XI. Límite a la buena fe del subadquirente o titular registral posterior .
XII. La cognoscibilidad legal como límite a la buena fe del titular registral posterior
XIII. La mala fe registral

XIV. El objeto de la buena fe registral. La inexactitud registral
XV. La inexactitud registral como presupuesto de la mala fe registral. El conocimiento del tercero de la inexactitud registral
XVI. La duda
XVII. Aproximación al concepto jurisprudencial de buena fe y a la buena fe registral
XVIII. Aproximación al concepto jurisprudencial de mala fe
XIX. Palabras finales
XX. Bibliografía
1. Doctrina
2. Jurisprudencia

Capítulo IX ¿Es el registro de la propiedad inmueble un servicio público?
Lilia Noemí Diez

I. El Registro de la Propiedad Inmueble en particular
II. El Registro de la Propiedad Inmueble entendido como servicio público
III. Nuestra opinión
IV. Bibliografía

Capítulo X Invasión al lindero: Enfoque catastral y registral
I. Introducción
II. La verificación de subsistencia del estado parcelario: una vía idónea para tomar conocimiento de las invasiones a linderos
III. La construcción como facultad material del titular de dominio
IV. La construcción como una especie de accesión dentro de los modos de adquisición del dominio
1. Sobre los conceptos de “buena fe” y “mala fe” en el dueño del terreno y en el constructor
1.1. Buena fe o mala fe en el dueño del terreno invadido
1.2. Buena o mala fe en el constructor
1.2.1. Buena fe del constructor en caso de límites erróneamente señalados
1.2.1.1. Inmuebles contiguos correctamente deslindados en sus títulos, pero cuyo muro divisorio ha sido mal emplazado 365
1.2.1.2. Inmuebles cuyos deslindes de acuerdo a título presentan superposición .
1.2.1.3. Inmuebles correctamente deslindados en sus títulos, pero defecto en la operación de mensura .
1.2.2. La buena fe del constructor en caso de límites confusos .
2. Distintos supuestos de construcción con materiales propios sobre terreno ajeno .
2.1. Constructor de buena fe y dueño del terreno de mala fe . 368 2.2. Constructor de mala fe y dueño del terreno de buena fe .
2.3. Mala fe en ambos o buena fe en ambos .
V. La invasión al lindero
1. La invasión al lindero en el Cód. Civil.
1.1. Edificante de buena fe y dueño del terreno de mala fe
1.2. Edificante de mala fe y dueño del terreno de buena.1.3. Buena o mala fe de ambos
2. La invasión al lindero en el Cód. Civ. y Com. .
2.1. Primer y segundo párrafo del art. 1963 del Cód. Civ. y Com.: constructor de buena fe y dueño del terreno de mala fe
2.2. Tercer párrafo del art. 1963 del Cód. Civ. y Com.: constructor de mala fe y dueño del terreno de buena fe .
2.3. Buena o mala fe ambos .
VI. Incidencia catastral y registral de la invasión parcial
VII. Reflexión final .
VIII. Bibliografía .

Segunda Parte Publicidad registral mobiliaria
Capítulo XI Incidencias registrales de la reivindicación
y prescripción adquisitiva de automotores Sebastián E. Sabene

I. Panorama general del régimen registral de los automotores
II. La acción reivindicatoria en materia de automotores
1. La inscripción registral indiciaria de la legitimación activa
1.1. ¿Con qué documentación debe probar su derecho el reivindicante?
1.2. ¿Qué sucede si el reivindicante no tiene inscripción a su nombre?
1.3. ¿Qué sucede si tanto el actor como el demandado tienen inscripción registral?
1.3.1. Inscripciones provenientes de un mismo antecesor
1.3.2. Inscripciones provenientes de distintos antecesores
2. La inscripción registral y el derecho de reemp
3. La inscripción registral y los alcances de la acción reivindicatoria
III. Prescripción adquisitiva de automotores .
1. Distintas especies de prescripción adquisitiva en materia de automotores .
1.1. Prescripción adquisitiva de dos años
1.2. Prescripción adquisitiva de diez años
1.3. Prescripción adquisitiva de veinte años .
2. Aspectos registrales de la acción de usucapión de un automotor
2.1. Las constancias registrales como recaudo de inicio de la demanda
2.2. La anotación de litis regulada en el art. 1905 del Cód. Civ. y Com.
2.3. Inscripción registral de la sentencia declarativa de prescripción.
IV. Una alternativa provisoria para los adquirentes de automotores que no han ingreso la solicitud de transferencia: el Sistema de Regularización
de Titularidad y Publicidad de Posesión Vehicular
V. Reflexión final .
VI. Bibliografía .

Tercera Parte Publicidad registral mercantil
Capítulo XII Inscripción de bienes registrables a nombre de sociedades “en formación”. ¿Todo sigue igual?
Elda Fernández Cossini
I. Régimen legal de las sociedades “en formación”.

1. ¿Desde qué momento y hasta qué momento podemos hablar de sociedad “en formación”? .
2. Breve reseña del régimen de los artículos 183 y 184 de la ley
II. Los bienes registrables y las sociedades en formación.
1. Adquisición de bienes registrables como aporte de capital .
2. Adquisición de bienes registrables por otros negocios causales
(no a título de aporte) durante el iter inscriptorio
III. El texto del art. 38 de la ley 19.550 y su interpretación
Registro inmobiliario
2. Registro automotor
3. Principio de rogación .
IV. Los cambios que la ley 26.994 introdujo en la Sección IV del Capítulo I de la ley 19.550
V. Conclusión .
VI. Bibliografía
1. Doctrina .
2. Jurisprudencia .

Capítulo XIII La práctica profesional en relación con el tratamiento protocolar de los documentos habilitantes que justificación
la representación orgánica de sociedades con soporte electrónico. Libros digitales
Pilar M. Rodríguez Acquarone

I. Introducción: El rol del profesional jurídico en la constitución, inscripción y funcionamiento de las SAS.

II. La obligatoriedad de llevar registros digitales en las SAS. La reglamentación

III. Nuestra práctica profesional
IV. La cuestión de las Actas y los Libros Digitales:

V. Nuestra opinión. Los formularios 24 horas y la firma digital
VI. Bibliografía

Capítulo XIV Los contratos inteligentes. Smart contracts. Las nuevas tecnologías y la seguridad jurídica
Pilar M. Rodríguez Acquarone

I. Antecedentes
II. Algunas consideraciones sobre la Blockchain
III. ¿Qué es un contrato inteligente?
IV. ¿Cuáles son los contratos que se están usando como contratos inteligentes?
V. Los contratos inteligentes y el derecho del consumidor
VI. A modo de conclusión: la función notarial ante esta tecnología
VII. Bibliografía
Cuarta Parte Registro de estado civil y capacidad de las personas
Capítulo XV Las inscripciones en los Registros de Estado Civil y Capacidad de las Personas y sus constancias
Sebastián E. Sabene
I. Introducción
II. El principio registral de especialidad. Libros y Folios
1. Los libros
1.1. Garantía de seguridad y copias de los libros
1.1.1. Extravío o destrucción del original o la copia
1.1.2. Extravío o destrucción del original y la copia
Índice General XXIII
1.2. Libros obligatorios y libros complementarios
1.3. Preimpresión
1.4. Índice
1.5. Cierre
1.6. Exhibición
1.7. Libros electrónicos
2. Folios
III. Las inscripciones

1. Orden cronológico.
2. Firma
3. Contenido y prohibiciones

4. Registraciones en representación de otra persona
5. Principio de estabilidad relativa
6. Archivo de documentos base
7. Suspensión de una inscripción
8. Incompetencia del funcionario registral por razón de la persona .
IV. Publicidad formal. Distintos medios .
1. Distintos medios de publicidad formal de las actas registrales .
2. Equivalencia en su valor probatorio .
3. Prohibición de retención .
4. Partidas digitales .
5. La Libreta de Familia expedida para los convivientes .
V. Reflexiones finales .
VI. Bibliografía .