Ejecución Hipotecaria Extrajudicial – Causse, Federico

Edición: 2°
Tapa: Rústica
Páginas: 224
Año: 2017
Propósitos a la segunda edición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
I. Generalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1. Ámbito de aplicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2. Un sistema mixto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Los pactos permitidos en materia hipotecaria por
el Código Civil y Comercial de la Nación . . . . . . 22
4. Ejecuciones administrativas . . . . . . . . . . . . . . . . 22
4.1. Banco de la Nación Argentina . . . . . . . . . . . . 22
4.2. Banco de la Provincia de Buenos Aires . . . . . 23
4.3. Banco Hipotecario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
5. Autorización por vía de regulación de fondo . . . . 24
6. Otras convenciones corrientes en las convenciones
hipotecarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
7. Breve noticia sobre las letras hipotecarias cartulares. Endoso. Emisión de cupones. Letras hipotecarias escriturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
8. Carácter facultativo de la ejecución extrajudicial 31
9. Cuestión de competencia territorial . . . . . . . . . . . 32
8 ejecución hipotecaria extrajudicial
10. Tasa de justicia a tributar en el ámbito nacional.
Criterios interpretativos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
10.1. Existencia de monto determinado . . . . . . . . 35
10.2. Tasa por monto indeterminado . . . . . . . . . . 37
10.3. La cuestión en la actualidad . . . . . . . . . . . . . 38
11. Planteos sobre la inconstitucionalidad de la ley
24.441 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
11.1. La finalidad del procedimiento de ejecución
extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
11.2. La limitación de defensas . . . . . . . . . . . . . . . 42
11.3. La venta extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
11.4. La pérdida anticipada de la tenencia . . . . . . 44
12. Análisis constitucional a través de un precedente
de la provincia de Buenos Aires . . . . . . . . . . . . . 45
13. El valor del pacto de ejecución extrajudicial. La
doctrina de los actos propios . . . . . . . . . . . . . . . . 48
14. Perspectivas del recurso de inaplicabilidad de la
ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
15. Caducidad de la instancia . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
15.1. Nuestra opinión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
15.2. Tesis por su procedencia . . . . . . . . . . . . . . . 53
16. Algunas consideraciones acerca de los planteos de
caducidad en la jurisprudencia . . . . . . . . . . . . . . 53
16.1. Revocación de la caducidad de oficio . . . . . . 54
II. Plataforma instrumental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
1. Supuesto legal del plazo en beneficio del deudor 57
2. La cuestión relativa a la intimación fehaciente . 58
2.1. Intimación por carta documento. Elementos
que la componen. Prueba . . . . . . . . . . . . . . . 60
2.2. Intimación por acta notarial . . . . . . . . . . . . . 61
índice 9
3. Imposibilidad de cumplir con la intimación extrajudicial. Notificación judicial supletoria . . . . . . . 62
4. La alternativa de la ejecución judicial . . . . . . . . 63
5. La intimación extrajudicial de pago y el tercer poseedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
6. La intervención del tercero que paga . . . . . . . . . 65
7. Los términos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
8. Contenido de la intimación . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
9. Intimación previa incumplida. Alternativas . . . . 68
10. Falta de intimación al deudor . . . . . . . . . . . . . . . 69
11. Falta de intimación completa . . . . . . . . . . . . . . . 69
12. La subsanación del defecto de la notificación prevista en el art. 53 de la ley 24.441 . . . . . . . . . . . 70
13. Renuncia anticipada a la intimación extrajudicial
previa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
14. Finalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
III. Intervención judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
1. Presentación ante el juez . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2. La importancia del título del acreedor hipotecario 81
3. El traslado del art. 54 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
4. La verificación del estado físico y de ocupación . 83
5. La posibilidad de la intervención de un oficial de
justicia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
6. El escribano. Propuesta y aceptación del cargo . 86
7. El escribano y la jurisdicción . . . . . . . . . . . . . . . . 87
8. Constatación e intimación . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
9. Posible accionar de terceros ocupantes . . . . . . . . 90
10 ejecución hipotecaria extrajudicial
10. Caso de la ejecución ante un propietario no deudor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
11. El lanzamiento es facultativo . . . . . . . . . . . . . . . 93
12. El plazo para desocupar y su cómputo……… 93
13. Desocupación y tenencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
14. Defensas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
15. La ausencia de defensas y la recurribilidad de
continuar el trámite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
16. Contornos funcionales de las defensas enunciadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
17. Falta de cumplimiento de la intimación . . . . . . . 98
18. ¿Debe dictarse sentencia? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
19. ¿Debe trabarse embargo?………………. 100
19.1. Cuestiones sobre la preferencia para el remate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
19.2. Cuestiones sobre la posibilidad de alegar la
inembargabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
IV. Actuación extrajudicial del acreedor . . . . . . . . . . . . . 105
1. Legitimación del acreedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
2. Informe registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
3. Informe registral con dominio a nombre de un tercero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
4. Informe registral. Bien ganancial . . . . . . . . . . . . 110
5. Título de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
6. Liquidación de deudas del inmueble . . . . . . . . . . 112
7. Algo más sobre la liquidación y cancelación de las
deudas informadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
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8. Incidencia del Código Civil y Comercial de la Nación
a las deudas de impuestos, tasas y contribuciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
9. Liquidación de deudas del inmueble. Apercibimiento. Caso del acreedor embargante . . . . . . . . . . . . 116
10. Planteos con causa en los informes presentados . 117
11. Límites a la eventual ejecución extrajudicial . . . 118
12. Propuesta para la anotación del trámite en el Registro de la Propiedad Inmueble . . . . . . . . . . . . . 119
13. Caso de la subasta dispuesta en otro juicio . . . . 121
14. Panorama fáctico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
15. Trámites previos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
16. Edictos, diarios y días . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
17. La presencia notarial y el acta circunstanciada . 126
18. Contenido mínimo de los edictos . . . . . . . . . . . . . 127
19. La base de la subasta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
20. Base de la subasta cuando se ejecuta un cupón . 129
21. Notificación expresa a otros titulares . . . . . . . . . 130
22. Consecuencias de la notificación irregular . . . . . 131
23. La citación de otros titulares de derechos reales y
acreedores por medidas cautelares. Paralelo entre
la ejecución judicial y la extrajudicial . . . . . . . . 132
24. La anticipación de la notificación . . . . . . . . . . . . 133
V. Liquidación judicial y extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . 135
1. Cuentas a rendir y legitimados para reclamarlas 137
2. Base para la regulación de honorarios . . . . . . . . 139
3. Una explicación para el particular régimen de las
costas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
12 ejecución hipotecaria extrajudicial
4. Liquidación de gastos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
4.1. Rubros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
4.2. Gastos comprendidos en limitación del 3% . 141
5. El IVA en las transmisiones en subasta . . . . . . . . 142
6. Los honorarios cuando el deudor está concursado 142
7. Subasta fracasada …………………… 143
8. Adjudicación directa del bien al ejecutante ….. 144
9. La compensación. Cuestiones generales aplicables
a la subasta judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
10. Peculiaridades de la compensación en la vía extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
11. Analogía con el supuesto del postor remiso . . . . 150
12. Supuesto en el que el comprador pretende compensar parte del precio de la venta con su crédito . . 152
13. La adquisición del bien mediante la subasta extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
14. La adquisición del derecho real . . . . . . . . . . . . . 156
15. Aspectos relevantes en torno al pago del precio . 156
15.1. Pago directo al acreedor . . . . . . . . . . . . . . . . 157
15.2. Pago si el acreedor no fuera titular de la totalidad del crédito, o el crédito del acreedor
estuviera embargado . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
16. Plazo para efectivizar el pago . . . . . . . . . . . . . . . 159
17. El derecho a la comisión. Cuestiones generales.
La falsa comisión. El supuesto de los remates no
realizados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
18. Descuento de la comisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
19. Trámite posterior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
20. La tradición del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
21. Un mecanismo útil: la responsabilidad por las deudas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
índice 13
22. Protocolización de las actuaciones . . . . . . . . . . . 163
23. ¿Es la protocolización la única forma de instrumentar una adquisición? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
24. Levantamiento de medidas cautelares y cancelación del gravamen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
25. Cuestiones vinculadas con la inscripción registral 167
26. Noción preliminar (art. 64, ley 24.441) . . . . . . . . 169
27. Las defensas. Consideraciones por su limitado
número . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
28. Renuncia anticipada a la oposición de defensas 170
29. Prescripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
30. Defensa. Ausencia de mora . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
31. Defensa de falta de mora ante la realización por
un tercero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
32. La cuestión en el orden concursal . . . . . . . . . . . . 173
33. Defensa. Ausencia de mora y juicio de consignación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
34. Defensa. Falta de intimación de pago . . . . . . . . . 176
35. Defensa. Falta de intimación de pago e intimación
defectuosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
36. Defensa. Ejecución especial no convenida . . . . . 178
37. Defensa. Vicios graves de publicidad . . . . . . . . . 179
38. Trámite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
39. Apelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
40. Supuesto de la nulidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
41. Ejecución extrajudicial del concursado . . . . . . . . 182
41.1. La apertura del proceso universal y sus consecuencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
41.2. La cuestión de competencia ………….. 182
14 ejecución hipotecaria extrajudicial
41.3. Reglas aplicables frente al concurso del ejecutado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
42. El caso del rechazo de la verificación . . . . . . . . . 186
43. Supuestos de suspensión del trámite con causa en
la Ley de Concursos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
44. Remisiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
VI. Régimen específico de la responsabilidad civil, penal y
administrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
1. Impugnación del procedimiento extrajudicial cumplido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2. Diferencias con otros sistemas . . . . . . . . . . . . . . 194
3. El trámite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
4. Impugnación. Supuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
5. Responsabilidad civil, penal y administrativa del
acreedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
6. Breve referencia sobre el sobreseimiento en el régimen de la subasta judicial . . . . . . . . . . . . . . . . 199
7. El sobreseimiento en la ejecución especial. Plazo y
monto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
VII. Algunos comentarios sobre la Ley 27.271 de Sistema de
Ahorro para el Fomento de la Inversión en Vivienda – “Casa
de Ahorro” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
Ley 27.271 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
Bibliografía consultada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221