EL Tratado de Derecho Inmobiliario.
Resumen del Contenido Principal
El libro se organiza en cuatro partes principales:
Parte I: Fundamentos de la Contratación Inmobiliaria
Esta sección establece las bases teóricas y conceptuales.
- Principios de la Contratación Inmobiliaria: Explora los principios generales del derecho privado aplicados a los contratos, el funcionamiento del contrato (voluntad, elementos, efectos), la autonomía de la voluntad, el orden público en los contratos y la intervención estatal para asegurar la transparencia y seguridad en el tráfico inmobiliario.
- Derechos Reales sobre Inmuebles: Detalla el régimen de los derechos reales, su orden público y la enumeración de los mismos, así como las diferentes formas de adquisición (originaria, derivativa, traslativa y constitutiva).
- Los Inmuebles: Define el concepto de inmueble, su clasificación en el Código Civil, la determinación jurídica a través de los títulos y la determinación catastral (catastro, divisiones, mensura, planos).
Parte II: Etapas y Configuración de los Contratos Inmobiliarios
Esta parte aborda el proceso de un contrato inmobiliario desde las etapas preliminares hasta la adquisición del dominio y la oponibilidad.
- Relaciones Preliminares: Cubre las autorizaciones para vender (su concepto y naturaleza jurídica), el contrato de corretaje (derechos y obligaciones del corredor y del autorizante), la reserva de compra, la contratación entre ausentes (oferta, aceptación) y la opción de compra.
- Promesas Unilaterales y Bilaterales. Los Boletos Provisorios: Se enfoca en el boleto de compraventa, su naturaleza jurídica, y su relación con la posesión, la quiebra, la imprevisión y la lesión. También trata la conformidad conyugal y las cláusulas esenciales (precio, inmueble) y convenientes (seña, pacto comisorio, garantías).
- Adquisición del Dominio: Describe los trámites previos a la escritura (verificación de impuestos, estudio de títulos), la importancia del estudio de títulos (especialmente en donaciones), y la certificación de dominio.
- El Acto Notarial: Detalla la función del escribano en la calificación, legalización y legitimación (sustantiva, registral, impositiva, de personería), la representación, la identidad de las partes, el asesoramiento, la configuración del acto, las declaraciones, la acción de documentar, las enmiendas, la lectura y la autorización del instrumento público.
- Precio. Moneda de Pago. Forma de Pago. Tradición: Analiza las formas de pago (dinero, departamentos construidos), las garantías del saldo de precio (hipoteca, seguro de caución) y la tradición como acto posesorio, incluyendo el constituto posesorio y la traditio brevi manu.
- Registración: Explica la importancia de la inscripción registral para la oponibilidad de los derechos reales, distinguiendo la inscripción declarativa y los sujetos respecto a los cuales tiene efecto.
Parte III: Desarrollos Inmobiliarios
Esta sección se centra en los aspectos jurídicos y contractuales de la construcción y venta de inmuebles nuevos.
- Construcción de Edificios: Aborda la construcción de edificios en propiedad horizontal, la venta de departamentos en construcción, la protección al adquirente, los sistemas de afectación a prehorizontalidad, la registración del boleto de compraventa y los efectos del incumplimiento. También toca el contrato de fideicomiso en este contexto.
- Contrato de Locación de Obra: Define el concepto, caracteres, forma, objeto y precio de este contrato. Explora los sistemas de contratación (administración, ajuste alzado, costo y costas, unidad de medida), las obligaciones de las partes, la responsabilidad del empresario antes y después de la recepción de la obra, la subcontratación y las causas de extinción del contrato.
- La Llamada Preventa. El Boleto de Compraventa del Departamento en Construcción: Discute la naturaleza jurídica del contrato con el adquirente (compraventa de cosa futura, locación de obra, contrato mixto o de venta de unidad en construcción), sus caracteres (oneroso, bilateral, conmutativo, de ejecución prolongada, típico). También examina el contrato atípico de transferencia de terreno por unidades a construir, sus previsiones contractuales y las garantías para el transmitente del terreno (hipoteca, fideicomiso, afectación a prehorizontalidad, Ley 19.724 y los boletos de compraventa).
Parte IV: Garantías para Financiación de Emprendimientos Inmobiliarios
Esta parte final se dedica a las herramientas de garantía utilizadas en el financiamiento de proyectos inmobiliarios.
- Fideicomiso Inmobiliario: Introduce el concepto de fideicomiso, sus caracteres y las partes involucradas (fiduciante, fiduciario, beneficiario, fideicomisario). Clasifica los fideicomisos y se enfoca en aquellos destinados a garantías de emprendimientos inmobiliarios, incluyendo el cambio de terreno por unidades a construir y las garantías para el adquirente.
- Hipoteca: Cubre las características de la hipoteca como garantía (accesoriedad, especialidad en crédito y objeto, carácter convencional, indivisibilidad, forma, publicidad), las acciones reales, el rango hipotecario, la extinción y sus aplicaciones en emprendimientos inmobiliarios.
- Leasing: Define el concepto de leasing, sus clases (según objeto y finalidad) y se centra en el leasing inmobiliario, sus características, forma y registración.
- Derecho Real de Superficie: Mencionado como un derecho real relevante en el ámbito inmobiliario.
En esencia, este libro es una guía integral sobre el ciclo de vida de los contratos inmobiliarios, desde sus principios fundamentales y la definición de inmuebles, pasando por las etapas de negociación y formalización, hasta los desafíos de los desarrollos de construcción y las garantías financieras asociadas.
Doctrina. Modelos
Directora
Maria T. ACQUARONE
Coordinador
Esteban D. OTERO
Autores;
Maria T. ACQUARONE
Ricardo ROCCA
Maria Fernanda MUNTANER
Sebastian J. COSOLA
Jorge Aleberto LATINO
Cecilia B NOVOA
Esteban D. OTERO Modelos.
