PRÓLOGO DE
MARINA MARIANI DE VIDAL
ADRIANA N. ABELLA
La presente obra aborda de manera integral el régimen de la publicidad registral y la publicidad posesoria en el derecho inmobiliario argentino, con especial atención a los conflictos que pueden suscitarse entre ambas formas de publicidad y sus consecuencias en materia de oponibilidad de los derechos reales y de las relaciones posesorias frente a terceros.
A partir del estudio de los antecedentes históricos, la evolución legislativa y los distintos sistemas registrales del derecho comparado, el autor examina las características esenciales del sistema inmobiliario argentino, desde el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield y las modificaciones introducidas por la Ley 17.711 y la Ley Registral 17.801, hasta su regulación en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Uno de los ejes centrales del trabajo es el análisis de la publicidad suficiente de los derechos reales, distinguiendo los efectos jurídicos de la inscripción registral y de la posesión inmobiliaria, así como su incidencia en la protección de los adquirentes y la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
La investigación profundiza en los conflictos derivados de la falta de inscripción registral en diversas situaciones jurídicas, entre ellas las adquisiciones mediante subasta judicial, la prescripción adquisitiva o usucapión contra tabulas, las transmisiones instrumentadas mediante escritura pública no inscripta y las adjudicaciones de inmuebles provenientes de particiones sucesorias o de la liquidación de la sociedad conyugal.
Se examinan particularmente las consecuencias de estas situaciones frente a terceros adquirentes, acreedores, embargos, hipotecas, medidas cautelares y procesos concursales, considerando los distintos criterios doctrinarios y jurisprudenciales vinculados con la oponibilidad de los derechos.
La obra dedica especial atención al boleto de compraventa inmobiliaria, su naturaleza jurídica, la posesión del adquirente y los efectos de su publicidad frente a terceros. Analiza su tratamiento en el Código Civil y Comercial, particularmente los artículos 1170 y 756, y los conflictos que pueden presentarse en supuestos de concursos y quiebras. Asimismo, estudia la registración de boletos de compraventa, las legislaciones provinciales y las particularidades del boleto electrónico.
Otro aspecto relevante es el tratamiento de los derechos de habitación del cónyuge supérstite y del conviviente supérstite, su regulación normativa y los posibles conflictos de oponibilidad derivados de la publicidad registral y posesoria.
El trabajo incorpora también el análisis de la reserva de prioridad registral, los efectos de la escritura pública no inscripta y la responsabilidad del escribano respecto del cumplimiento de los plazos legales de registración, cuestiones de especial importancia para el ejercicio de la función notarial.
Desde una perspectiva jurisprudencial, se estudian pronunciamientos de tribunales nacionales y provinciales, incluyendo decisiones de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, vinculados con boletos de compraventa, subastas, usucapión, escrituras no inscriptas, particiones y derechos de habitación. Este recorrido permite identificar los criterios judiciales empleados para resolver los conflictos entre la realidad posesoria y las constancias registrales.
Finalmente, la obra presenta una recapitulación de los fundamentos normativos y de los parámetros jurisprudenciales aplicables a estas controversias, acompañada de conclusiones y perspectivas sobre la materia. Se complementa con un anexo de disposiciones técnico-registrales y normativa vinculada con las problemáticas examinadas.
Por su enfoque doctrinario, normativo y jurisprudencial, constituye una herramienta de consulta y estudio para escribanos, abogados, registradores, magistrados y demás profesionales vinculados con los derechos reales, la contratación inmobiliaria y la seguridad jurídica en las transmisiones de inmuebles.
Rodriguez, Rolando Fabián
La publicidad posesoria y la registral en el Derecho Inmobiliario : análisis de sus conflictos / Rolando Fabián Rodriguez. –
1a ed. adaptada. – Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Di Lalla, 2026.
370 p. ;
ISBN 978-987-3913-80-8
1. Derecho. 2. Procedimiento Registral . I. Título.
CDD 340
